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Progetto d'impresa - Business plan La proprieta' che comprende le vestigia piu' importanti di Bovillae imperiale e' in vendita, per la scomparsa della proprietaria. Proponiamo al Comune di Marino di acquistarla per risolvere tre importanti problematiche: recuperare ed inserire una comunita’ di disabili, fare rinascere un’antica citta’ romana e sviluppare il turismo di Frattocchie. Dal costo iniziale contenuto, il progetto e’ capace non solo di autosostenersi, ma di produrre reddito.
(1) Recupero di una comunita’ di disabili – o meglio, di diversamente abili. Va ribadito il grande disagio di queste persone. Non bisogna lasciare il peso a carico delle loro famiglie, le quali da sole non sono in grado di sostenere l’onere di impegnativi progetti di recupero. Si tratta di un problema sociale, che deve riguardare in prima persona le istituzioni preposte, ed anche tutti noi. E’ necessario tuttavia cambiare radicalmente il nostro modo di concepire la problematica. Si pensa d’abitudine che il seguire questi cittadini comporti solo allestire un oneroso servizio di assistenza la cui spesa grava sui conti pubblici. Invece essi e le loro famiglie hanno dimostrato di essere in grado di svolgere molteplici attivita’. Hanno dimostrato quindi di essere “diversamente abili”, e di essere in grado non solo di autosostenersi, ma spesso di generare anche un reddito, se solo viene data loro una concreta possibilita’. Non costituiscono quindi un aggravio per la collettivita’, ma una risorsa. Cio’ costituisce un’opportunita’, ed una sfida, che va raccolta con lungimiranza e coraggio. (2) Valorizzazione degli scavi dell’antica citta’ romana di Bovillae, e sua rinascita. Bovillae, l'odierna Frattocchie, una delle trenta cittadine della Lega Latina, era una citta’ romana di grande importanza. Le sue costruzioni (lo stadio, le ville, le case della citta’) sono presenti oggi in localita’ cosidetta’ “delle Giostre”, vicino all’odierna Frattocchie. Come Roma in eta’ piu’ antica, anche Bovillae fu inizialmente una colonia di Alba Longa. Dopo la distruzione di quest’ultima i riti sacri furono trasferiti a Bovillae, incluso il culto della Gens Julia, il clan familiare di Giulio Cesare. Rimangono splendidi reperti archeologici del periodo imperiale - lo stadio, un piccolo teatro, ed edifici collegati probabilmente al servizio postale. Il circo o stadio di Tiberio e' l'elemento distintivo dell'area archeologica. Fu costruito dall'imperatore per commemorare il predecessore Augusto. Poiche’ come detto piu’ sopra il clan familiare di Giulio Cesare era originario di Bovillae, pur essendo Augusto nativo di Velitrae (Velletri), quando la morte lo colse a Nola nel 14 D.C. la sua salma fu prima traslata a Bovillae, e poi scortata a Roma, per essere infine tumulata nell'omonimo mausoleo. Bovillae era tenuta in massima considerazione da Roma. Posta all’incrocio tra la Via Appia Antica (la Regina Viarum) e la moderna Via della Covona, che anticamente portava da Tivoli (Tibur) ad Anzio (Antium, citta’ natale di Nerone), la citta’ era un crocevia importante nella transumanza della mandrie (da cui l’etimo del nome, Bovis Villae, Citta’ dei Buoi). Era anche un centro agricolo e residenziale.
Eppure, non si e’ proceduto sinora a farlo: i resti sotterrati vengono ogni giorno lentamente ma inesorabilmente coperti da piccole costruzioni abusive nelle aree immediatamente limitrofe, che non si e’ riusciti a fermare soprattutto perche’ l’area archeologica non e’ abitata, mantenuta e sorvegliata. Anche sulla zona intorno all'area archeologica incombe lo stesso pericolo: l’abusivismo, a cui si aggiungono le mire speculative di costruttori locali che cercano di spingere circoli compiacenti presenti nelle giunte comunali (di vario colore politico) al fine di cementificarla. Il bel paesaggio e il verde sono una grande tentazione per gli speculatori e per gli abusivi. Grazie al lavoro faticoso ed improbo da parte dei volontari di Legambiente che hanno segnalato l’aggressione quotidiana da parte di costruzioni abusive, la zona mantiene grande parte del proprio carattere e della propria bellezza. E’ situata tra la Via Appia e la Via Nettunense, ricca di poderi vinicoli (dai cui vitigni originano i noti vini "Gotto d'Oro"), di antiche case rurali dagli olivi secolari, di sentieri che costeggiano le poche ville padronali storiche. Vi e' anche un'universita' (di Dallas), in perfetta armonia col paesaggio, a cui afferiscono studiosi e studenti d'oltreoceano, spinti da curiosita' per l'inestimabile retaggio culturale. Le viste panoramiche dei Castelli Romani, di Castel Gandolfo e di Monte Cavo sovrastano il paesaggio, evocando l'antico intreccio storico.
La campagna della vicina Via del Divino Amore In passato, molti cittadini e le loro organizzazioni politiche e culturali, mossi da un profondo desiderio ideale, comune a studiosi ed archeologi italiani ed esteri, hanno proposto di trasformare l'area in un Parco Archeologico, rendendola fruibile a tutti, e salvandola altresi' dal sempre piu' incombente abusivismo edile, dalla speculazione edilizia, dalla cementificazione e dal degrado che porteranno alla perdita di un bene dell'umanita'. L’intento e’ sinora fallito per una primaria ragione: la zona archeologica e le due abitazioni che ne fanno parte erano di proprieta’ privata, ed i proprietari vi vivevano saltuariamente, avendo poco cura sia del loro possedimento, sia delle zone vicine. In sostanza, e’ mancata una comunita’ che vivesse stabilmente nell’ambito dell’area archeologica, mantenendola, arrichendola con il proprio lavoro, amandola, e per la stessa ragione, sorvegliandola. Gli sforzi della sezione locale di Legambiente (Circolo Appia Sud), basati sul volontariato, sono stati ammirevoli per il mantenimento dell’area, ma non sono riusciti ovviamente a risolverne le numerevoli problematiche, che richiedono un intervento coordinato di piu’ forze, e con piu’ mezzi. E’ da segnalare che Legambiente aveva preparato un sito internet appositamente dedito alla materia, che viene aggiornato regolarmente, e cioe' questo sito internet. (3) Sviluppare l’economia di Frattocchie L’economia di Frattocchie, il paese dove e’ posto il sito archeologico, e’ da molti anni stagnante. La cultura viti-vinicola rende sempre piu’ scarsi guadagni, poiche’ il mercato favorisce le grandi produzioni industriali. Le due fonti principali di guadagno sono costituite da: (a) commercio non specializzato degli esercizi posti lungo la Via Appia e la Via Nettunense, che vendono soprattutto a clienti di passaggio lungo le vie medesime. (b) attivita’ di costruzione edilizia, il piu’ delle volte svolta per erigere costruzioni abusive, ed in genere con l’impiego di manodopera non qualificata, non in regola con le norme vigenti, e quindi poco retribuita. A seguito di questa attivita’, pochi cittadini hanno realizzato ingenti guadagni, a scapito pero’ dell’ambiente e quindi delle risorse e dell’economia dell’intera collettivita’. Oltre ad un maggiore controllo sul territorio, occorre spezzare il circolo vizioso secondo il quale l’edilizia, specie se condotta abusivamente, costituisce uno dei pochi settori redditizi. Negli anni passati, anche seguendo mode o trend del turismo nazionale, sono state avviate un certo numero di attivita’ ricettive e alberghiere, le quali tuttavia sono quasi tutte fallite, a causa della mancanza della materia prima di ogni attivita’ turistica: dei siti specifici capaci di suscitare interesse. Attualmente la proprieta’ e quindi il cuore dell’area archeologica, e’ in vendita, ad un costo contenuto. E’ una grande, irripetibile opportunita’ per: - fare si’ che un bene storico, archeologico e culturale sia messo a disposizione della comunita’ nazionale, e quindi che la proprieta’ diventi pubblica. - dare l’avvio ad una campagna di scavi per fare rinascere e riapparire dalle sue ceneri un’intera citta’ romana antica, la piu’ vicina a Roma, ed una delle piu’ importanti dell’antica Lega Latina. - istituire un Parco Archeologico nella zona, salvaguardandola dalla speculazione edilizia e dall’abusivismo. - istituire in una delle due costruzioni un Museo Archeologico, che spieghi la storia antica di Bovillae e della Lega Latina, e che esponga I ritrovati archeologici gia’ esistenti o trovati nel corso degli scavi. - dare corso ad un servizio di accoglienza, offrendo la suggestiva area per convegni o riunioni, ed anche per un servizio di tipo ricettivo, con un importante reddito a beneficio della collettivita’ ed anche della cooperativa di disabili. - utilizzare il terreno agricolo per l’attivita’ di cultura biologica da parte della cooperativa dei disabili, che portera’ a qualificare l’area e ad un guadagno a beneficio della cooperativa. - fare decollare il turismo nella cittadina di Frattocchie, fondato su un sito turistico di interesse primario, e in grado quindi di attrarre realmente visitatori. - rendere a Frattocchie, l’antica Bovillae, il bene primario costituito dal proprio patrimonio archeologico e storico-culturale. Nel dare giustizia alla cittadina, e nel rinfocolare le sue radici e la propria identita’, le si darebbe un impulso a progredire con fiducia. - creare un punto di riferimento per le organizzazioni ambientaliste ed archeologiche dell’intera area dei Castelli Romani. SVILUPPO DEL PROGETTO. COSTI E BENEFICIEsaminiamo due punti salienti del progetto, che ne costituiscono il volano produttivo, ed anche il fattore determinante della sua realizzazione e del suo successo. Ci riferiamo all’attivita’ o servizio ricettivo (convegni, riunioni) e di accoglienza (pernottamento con bed e breakfast, agriturismo). Delle due, la prima e’ sicuramente quella che comporta meno costi, meno oneri, e soprattutto che e’ piu’ capace di garantire un reddito e quindi un successo all’iniziativa. Sarebbe non solo il fiore all’occhiello del progetto, ma anche un esempio-guida o pilota di tutte le situazioni analoghe nel nostro Paese. Poiche’ comporterebbe la frequentazione da parte della cittadinanza cosi’ come degli studiosi in materia, diventerebbe il veicolo pubblicitario dell’intero progetto. Insomma si tratterebbe di un vero e proprio “jolly” ambientale, anche perche’ sarebbe suscettibile di essere imitato e riproposto ovunque nel nostro Paese. L'attivita' di accoglienza puo' essere effettuata nell'immobile piu' grande con accesso da Via delle Giostre, che allo stato attuale e' l'unico ad avere un titolo edilizio valido, e che e' situato nella particella catastale 1278 del foglio 33 del Catasto di Marino.Il costo dell’intera proprieta’ e l’esame dei costi/benefici dell’attivita’ di agricoltura biologica vengono trattati in un’altra parte di questo progetto d’impresa. In questa parte esaminiamo quindi strettamente quelli relativi all’attivita’ o servizio (1) ricettivo, e (2) alberghiero o di accoglienza. ATTIVITA’ RICETTIVA Costi: - Ristrutturazione dei cancelli afferenti alla Via Appia Nuova e alla Via delle Giostre: 800 – 4.000 Euro (cifra variabile a secondo della qualita’ dei cancelli apposti, della presenza o meno di automatismi elettrici, e della complessita’ dell’apparato di citofonia applicato). Si potrebbe iniziare con un livello piu’ semplice, per procedere a soluzioni piu’ sofisticate e funzionali in un secondo momento. - Ristrutturazione del muretto e della recinzione del tratto prospiciente Via delle Giostre: 400 Euro. - Apposizione di vialetti interni, cancelletti interni per una maggiore funzionalita’ e per un migliore risultato estetico-architettonico (1.000 – 3.000 Euro). Anche qui diverse soluzioni sono possibili, e si puo’ procedere per gradi. -
Giardinaggio.
Si tratta di una voce che varia a secondo del risultato che si vuole
raggiungere, variando molto il costo delle piante, il loro numero, il tipo e
il numero di vasi etc. (a) preparazione del terreno (decespugliazione,
rimozione sassi etc.) 600 Euro (b) allestimento di un migliore impianto di
irrigazione. Diverse soluzioni sono possibili, da un semplice ampliamento
delle tubazioni e dei rubinetti esistenti fino ad un avanzato sistema di
irrigazione automatica. Inizialmente, e per un certo tempo, e’ preferibile
procedere solo alla soluzione piu’ semplice, dal costo di circa 1.500 Euro.
(c) preparazione dei manti erbosi 1.000 Euro circa (d) apposizione di grandi
vasi di decoro 1.000 Euro circa (d) piante da fiori e da decoro 2.000 –
8.000 Euro. - Allestimento di strutture ricettive. Va ribadito in questa sede che le Autorita’ Archeologiche fanno divieto di apporre strutture in muratura, anche a carattere provvisorio. Tutto quindi va preparato con strutture semoventi, ad es. in legno. (a) Tavoli e sedie di legno: 3.000 – 8.000 Euro a seconda soprattutto della capacita’ ricettiva che si vuole raggiungere, che puo’ essere ampliata per gradi. (b) Faretti di illuminazione nell’ambito della proprieta’ ed in particolare nell’ambito della struttura ricettiva: 1.000 - 3.000 Euro a seconda del numero e tipo. (c) Faretti di illuminazione degli archi, dei reperti archeologici trovati, e di alcuni aspetti della proprieta’: 1.000 – 3.000 Euro, con le stesse considerazioni circa il numero e tipo. - Ristrutturazione del piano basso della casetta costruita a ridosso degli archi, che dovra’ funzionare da supporto all’attivita’ recettiva (cucina, deposito vivande e vettovaglie, deposito materiale inerente l’attivita’ ricettiva): 2.000 – 6.000 Euro a seconda della qualita’ da raggiungere, ed anche essa percorribile per gradi. - Ristrutturazione del piano alto della casetta costruita apposta agli archi, dove verra’ preparato un museo archeologico dei reperti rinvenuti dell’antica citta’ di Bovillae: 2.000 – 5.000 Euro a secondo del numero e del tipo di mobilio usato per l’attivita’ di mostra, del materiale audiovisivo di supporto, nonche’ della qualita’ che si vuole raggiungere, percorribile per gradi. Totale costo dell’attivita’ ricettiva: 17.100 – 53.100 Euro. Come si vede, la cifra varia molto con la qualita’ e la quantita’ dei miglioramenti e delle modifiche richieste. Tuttavia, come piu’ volte ripetuto, poiche’ e’ possibile apportarle per gradi, e’ possibile fare partire l’attivita’ ricettiva anche con un costo assai contenuto. Inoltre, molti dei miglioramenti del terreno e del giardino, e delle relative spese, andrebbero affrontate comunque per rendere l’intera proprieta’ vivibile, quindi sono obbligate. Il vantaggio del progetto consiste nell’essere in grado di trasformarle in un investimento redditizio. Ricavi o benefici. Andrebbe premesso che – contrariamente a quanto creduto dai piu’ - nell’ambito del mercato turistico di Roma vi e’ una assai maggiore richiesta di strutture ricettive piuttosto che di servizi di accoglienza offerti da hotels, agriturismi, e bed and breakfast. In altre parole e’ piu’ alta la richiesta di strutture apposite per convegni, riunioni, presentazione di eventi culturali, congressi, celebrazioni familiari (matrimoni, anniversari). I ricavi sono naturalmente proporzionali alla qualita’ e capacita’ della struttura recettiva, e quindi al costo sostenuto secondo il paragrafo precedente. E’ necessario quindi preventivare due scenari possibili: (a) Attivita’ svolta con una struttura preparata in economia, ed in grado di ricevere circa 50-70 persone. E’ ragionevole sostenere che il costo di affitto o di concessione della struttura si aggiri intorno a 400 Euro per giorno o sera. Va chiarito che la struttura data in affitto sara’ solo esterna, delimitata, e posta vicina ai reperti archeologici piu’ interessanti. Eventuali strutture interne (cucina, guardaroba etc.) saranno solo di supporto, e limitate alla costruzione definita secondaria, costruita in corrispondenza degli archi dello stadio romano. (b) Attivita’ svolta con una struttura di qualita’, ed atta a ricevere sino a 100-140 persone. E’ ragionevole sostenere che il ricavo si aggiri intorno a 600-700 Euro per giorno o sera. (c) Attivita’ museale dei reperti rinvenuti dell’antica Bovillae: e’ proponibile un costo del biglietto di 3 Euro. Va rimarcato con la massima chiarezza ed enfasi che il successo dell’attivita’ ricettiva ed anche di quella di accoglienza dipende dalla capacita’ di offrire un sito dal carattere unico, cioe’ dalla capacita’ di offrire nel corso della visita reperti archeologici di primaria importanza. Quindi le attivita’ ricettiva e di accoglienza devono procedere di pari passo con il ripristino degli scavi archeologici, i cui risultati devono essere posti in bella mostra.
Pur con queste limitazioni, ed anche con quelle legate alle variazioni stagionali e climatiche, e’ ragionevole supporre che: - l’attivita’ recettiva possa essere svolta 80 serate l’anno (si tratta di circa la meta’ dei 156 venerdi’, sabato e domenica presenti in un anno). Il ricavo sarebbe cosi’ compreso tra 32.000 Euro e 56.000 Euro ogni anno. - l’attivita’ museale porti a circa un minimo di 1.000 visitatori il primo anno (ricavo: 3.000 Euro), e ad un numero maggiore negli anni successivi. In sostanza, a fronte di un costo iniziale ed unico di 17.100 – 53.100 Euro, verrebbero ricavati 35.000-59.000 Euro ogni anno. A questi proventi andrebbero aggiunti i ricavi di attivita’ parallele o di cio’ che potremmo definire “indotto”: - attivita’ di noleggio di biciclette che la cooperativa di disabili potrebbe condurre. Con l’acquisto di 5 semplici biciclette (costo 160 x 5 = 800 Euro), ciascuno noleggiata anche per sole 3 ore a 6 Euro l’ora negli 80 giorni prevedibili minimi di frequentazione, si possono ricavare 7.200 Euro annui. - Attivita’ di ristoro e catering svolte parallelamente all’attivita’ di ricezione. Anche escludendo un piu’ impegnativo servizio di ristorazione o catering, e limitandosi ad un’attivita’ di ristoro (vendita di bibite, di panini, di caffe’ e dolci etc.) associata naturalmente alla vendita dei prodotti dell’attivita’ di agricoltura biologica (marmellate, conserve etc.), e’ prevedibile che questa attivita’ porti ad un guadagno medio minimo di 150 Euro a sera, che moltiplicato per gli 80 giorni di riferimento porta ad un ricavo di 12.000 Euro annui. - clienti e relativi proventi per i ristoranti, i negozi e gli esercizi commerciali di Frattocchie. - intreccio di conoscenze e relazioni sia a livello umano sia commerciale con gli abitanti e le strutture della zona, con successivo ricasco economico, specie se avverra’ la “fidelizzazione” dei frequentatori, che potrebbero quindi stabilirsi in zona, contribuendo al successo sia delle sue attivita’ commerciali (in quanto clienti stabili) sia culturali (poiche’ essi continuerebbero a frequentarle e a sostenerle). Avverrebbe in sostanza un circolo vizioso positivo, e proprio di tipo opposto a quello che vige oggi.
Se aggiorniamo il resoconto
totale degli introiti aggiungendo quelli provenienti dalle attivita’
parallele sopra esposte, pari a circa 20.000
Euro, si puo’ concludere che a fronte di un costo iniziale ed unico
di 17.100 – 53.100 Euro, verrebbero ricavati 55.000-79.000 Euro ogni anno. ATTIVITA’ DI ACCOGLIENZA O DI TIPO ALBERGHIERO (agriturismo, bed and breakfast). Verso la fine del decennio scorso era in auge a Roma la moda del “bed and breakfast”, sotto l’egida e la spinta del preventivato afflusso di milioni di visitatori per il Giubileo del 2000. Ne sono sorti piu’ di mille in pochi anni, la maggior parte in pochi mesi. La possibilita’ di alti guadagni sembrava alla maggiore parte dei nuovi operatori una certezza, piu’ che una opportunita’. A costo di sembrare moderne Cassandre, allora gli operatori piu’ accorti ed esperti avevano messo in guardia gli altri operatori che probabilmente la realta’ sarebbe stata alquanto diversa. Cio’ alla luce di una semplice constatazione: il numero di strutture era altamente superiore rispetto a quello necessario per i visitatori previsti, i quali avrebbero avuto poi una grande varieta’ di possibilita’ di accoglienza (hotels, case vacanze, ospizi per pellegrini etc.). Puntualmente accadde che il business previsto fu assai inferiore alle attese, e sotto il profilo commerciale fu un anno magro per la maggior parte degli operatori. L'anno giubilare fu invece un anno di ottimi guadagni per quegli operatori che, fatta una lucida diagnosi, trovarono il rimedio, puntando su una nicchia di mercato (in quel caso sia sulle case di alta rappresentanza che la maggioranza degli operatori non aveva neanche preso in considerazione, sia su stabilimenti o complessi di grande valenza culturale). L’esempio anzidetto viene riferito per meglio illustrare con un chiaro esempio due leggi basilari che condizionano il successo dell’imprenditoria turistica, piu’ di ogni altra categoria merceologica: (a) la localita’ e i servizi proposti devono veramente interessare o essere desiderati dai clienti, e (b) i risultati seguono in modo stringente la legge della domanda e dell’offerta. A riguardo della Fattoria Bovillae, riteniamo che il servizio di accoglienza possa dare delle soddisfazioni, ma che essa non debba essere il cardine del progetto. Riteniamo che essa andrebbe percorsa con attenzione, se non con cautela. E’ molto piu’ opportuno e saggio proporre l’attivita’ di accoglienza come supporto e corredo all’attivita’ recettiva, per quelli che vorrebbero pernottare alla fine di una serata, ed anche in questo caso, per un numero limitato di persone. Questo sia alla luce dei costi e dei ricavi di questa attivita’, nonche’ dell’onere dato dal servizio, che verrebbe svolto da una comunita’ di disabili, sulle cui attivita’ potrebbe anche interferire. Infatti la struttura dove accogliere gli ospiti sarebbe una parte della costruzione principale, usata dai disabili (diversa da quella costruita a ridosso degli archi, anche se posta vicino ad essa).
Bisogna sottolineare comunque che, poiche’ la struttura principale andrebbe in ogni caso ristrutturata, le spese relative agli ambienti destinati all’attivita’ di accoglienza andrebbero comunque sostenute. Si tratta in sostanza di spese comunque pressoche’ ineliminabili. RICAVI: Poiche’ l’attivita’ di accoglienza fondamentalmente sara’ di supporto all’attivita’ ricettiva, si puo’ ritenere che ne segua lo stesso andamento. Anche se alcune volte le camere non dovessero essere affittate nel corso dell’attivita’ ricettiva, potrebbero essere affittate separatamente, raggiungendo grosso modo lo stesso numero di notti affittate in un anno, cioe’ circa 80 notti anno x 2 (camere) pari a circa 160 notti affittate. Con un prezzo prevedibile (colazione inclusa) di circa 40-70 Euro a notte per camera (a secondo del numero delle persone che pernottano per camera), il ricavo annuale complessivo sarebbe di 56.67 Euro (prezzo medio della camera) x 160 notti = 9.067 Euro. Anche se come anzidetto la spesa di ristrutturazione della costruzione principale e’ comunque da sostenere, paragonato al ricavo dell’attivita’ ricettiva (vedi sopra), e al costo per l’avviamento iniziale, il ricavo e’ quindi meno interessante. Soprattutto, il servizio di accoglienza, cioe’ di affitto delle camere, con tutti gli aspetti e le problematiche legate a questa attivita’, rischia di influire o di interferire con lo svolgimento delle altre attivita’ della comunita’ di disabili, svolgendosi fisicamente nella stessa struttura in cui essi operano e vivono. Infine, l’attivita’ di accoglienza non sarebbe il fattore distintivo o peculiare delle risorse della Fattoria, e – per il numero complessivamente limitato di clienti che usufruirebbero del servizio, rispetto al ben piu’ alto numero di visitatori-clienti del servizio ricettivo – non avrebbe la capacita’ di rendere nota alla collettivita’ nazionale o internazionale la Fattoria, l’area archeologica di Bovillae, e l’intera zona dal valore pregiato paesistico, cio’ che darebbe invece come si e’ detto un impulso all’economia locale.
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